Possibilidade de alienação de bem imóvel na constância da união estável sem o consentimento do companheiro.

Em recente jurisprudência, o STJ - sobretudo no âmbito da terceira turma - tem entendido possível a alienação de bem imóvel na constância da união estável, sem o consentimento do companheiro, quando há ausência de registro no álbum imobiliário em que inscrito o bem alienado sobre a copropriedade ou a existência da união, concluindo que há de existir a segurança jurídica ao adquirente de boa fé.

Sabe-se que à união estável estende-se as normas aplicáveis ao casamento em regime de comunhão parcial de bens, em assim sendo, haveria necessidade de autorização expressa e formal de ambos os companheiros para que a alienação venha a ser realizada e produza todos os seus efeitos.

Todavia, por outra vértice, há de ser discutido os efeitos da aquisição de um imóvel por um terceiro de boa fé, e a este também aplicar o manto da segurança jurídica.

Desta forma, até onde poderia ir a possibilidade de se alienar um bem sem a outorga uxória e preservar os seus efeitos?

À luz do entendimento do Min. Rel. Paulo de Tarso Sanseverino, a manutenção dos efeitos da alienação dependerá da publicidade que foi conferida à união estável mediante anterior averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência de união estável no ofício do registro de imóveis em que cadastrado os bens comuns, ou ainda pela demonstração de má fé do adquirente.

Taxando o que entende ser de “união estável pública”, a contrário senso, o ministro entendeu não serem suficientes os filhos tidos em comum ou a afeição pública, por exemplo.

Ao todo exposto, o entendimento da instância Superior, in verbis:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO PATRIMONIAL DE FAMÍLIA. UNIÃO ESTÁVEL. ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL ADQUIRIDO NA CONSTÂNCIA DA UNIÃO. NECESSIDADE DE CONSENTIMENTO DO COMPANHEIRO. EFEITOS SOBRE O NEGÓCIO CELEBRADO COM TERCEIRO DE BOA-FÉ. 1. A necessidade de autorização de ambos os companheiros para a validade da alienação de bens imóveis adquiridos no curso da união estável é consectário do regime da comunhão parcial de bens, estendido à união estável pelo art. 1.725 do CCB, além do reconhecimento da existência de condomínio natural entre os conviventes sobre os bens adquiridos na constância da união, na forma do art. 5o a Lei 9.278/96, Precedente. 2. Reconhecimento da incidência da regra do art. 1.647, I, do CCB sobre as uniões estáveis, adequando-se, todavia, os efeitos do seu desrespeito às nuanças próprias da ausência de exigências formais para a constituição dessa entidade familiar. 3. Necessidade de preservação dos efeitos, em nome da segurança jurídica, dos atos jurídicos praticados de boa-fé, que é presumida em nosso sistema jurídico. 4. A invalidação da alienação de imóvel comum, realizada sem o consentimento do companheiro, dependerá da publicidade conferida a união estável mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens comuns, ou pela demonstração de má-fé do adquirente. 5. Hipótese dos autos em que não há qualquer registro no álbum imobiliário em que inscrito o imóvel objeto de alienação em relação a co-propriedade ou mesmo à existência de união estável, devendo-se preservar os interesses do adquirente de boa-fé, conforme reconhecido pelas instâncias de origem. 6. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (STJ – Resp 1.424.275 MT – 3a T. – j. 04.12.2014 – v. U. – rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino – Dje 16.12.2015 – Área do Direito: Imobiliário e Registral; Família e Sucessões. 2 Art. 1725 do Código de Processo Civil)

Em caso similar:

APELAÇÃO CÍVEL. PROPRIEDADE. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. UNIÃO ESTÁVEL. OUTORGA DA COMPANHEIRA. DESNECESSIDADE. AUSÊNCIA DE PUBLICIDADE DO ESTADO CIVIL DO ALIENANTE. BOA-FÉ DA ADQUIRENTE. Ainda que o bem em questão tenha sido adquirido e vendido na constância da união estável, sem a autorização da companheira, não se pode esquecer que a situação fática havida entre a autora e o alienante do imóvel não era pública à época da realização do negócio, o que veio a ocorrer aproximadamente dois anos depois, com a lavratura de escritura pública de união estável. Diante da ausência de publicidade quanto ao estado civil do proprietário do bem, que se qualificou como solteiro na escritura pública de compra e venda, não se pode exigir da terceira adquirente que tivesse ciência acerca da união estável. No caso concreto, a união estável não produz os mesmos efeitos do casamento, ato formal e público por natureza, não havendo falar em necessidade da outorga da autora para a validade do negócio jurídico entabulado. Precedentes desta Corte e do STJ. Sentença de improcedência mantida. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME. (Apelação Cível No 70059110478, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em 11/06/2014) (TJ-RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Data de Julgamento: 11/06/2014, Vigésima Câmara Cível)

Alfim, no que pese a possibilidade da alienação, ao companheiro que restou-se prejudicado remanesce sua quota parte sobre do numerário obtido com a venda, direito que deverá ser discutido em ação própria, a qual será tratada a partilha do patrimônio do casal e não na ação de nulidade de ato jurídico combinado com nulidade de registro.

Deflui-se, portanto, que o ponto fulcral do entendimento versa sobre a verificação da necessidade de consentimento do companheiro para a alienação de um bem adquirido na constância da convivência estável. Em seguida, a possibilidade de invalidação do negócio jurídico celebrado sem a outorga uxória devida, concluindo com a necessidade de proteger a “segurança jurídica”, tão cara à dinâmica dos negócios na sociedade contemporânea, que exige que os atos jurídicos celebrados de boa fé sejam preservados.

Frise-se, ademais, que em meu entendimento, a matéria ainda será por demais discutida, sobretudo quando da vigência do Novo Código de Processo Civil, o qual aprofundará o debate desta problemática por mencionar a necessidade da outorga conjugal para a hipótese que está prevista no inciso II do art. 1.647 do CC.

Ressalte-se que o novo código processualístico harmoniza o casamento civil e a união estável em variados dispositivos, o que fará com que o tema seja analisado de maneira diversa no âmbito do direito material.